Вопрос цены киевской недвижимости в последнее время будоражит сознание населения всей страны. И как всегда на рынке присутствуют «медведи» и «быки». Покупатели заинтересованные купить дешевле, а продавцы – продать подороже. По просьбам коллег-трейдеров, решил написать маленькую заметку о моем видении рынка недвижимости на текущий момент — конец марта 2009 года. Большую помощь в написании этой статьи мне оказал график индекса стоимости недвижимости Киева от сайта Domik.net.
Шестилетний график динамики изменения индекса цены на киевскую недвижимость с 2003 по средину 2008 года указывает на импульсную повышательную трендовую волну. Начало трендовой волны вверх по цене 500 Доларов США за метр квадратный, вершина роста 3000 USD/m2. В настоящее время наблюдается коррекционное движение. Целью этого противтрендового движения могут быть уровни Фибоначчи – 38,2%, 50%, 62%. Или 2045 USD/m2, 1750 USD/m2, 1450 USD/m2. Как мы видим на графике, цена провалила вниз коррекционный уровень 38,2% (2045 USD/m2) и направляется к отметке 50%, т.е. 1750 Долларов за 1 метр квадратный. Устоит ли этот уровень? Думаю поможет в этом вопросе следующая математика обывателя. В прошлом 2008 году при курсе доллара 4.85 грн. и цене 3000 долларов за метр – гривневая цена одного метра недвижимости составляла 3000*4.85=14550 грн./м2, что по нынешнему курсу доллара (8.35 грн.) составляет 1742 USD/m2, что почти что равняется 50% уроню коррекции. С этого уровня, те покупатели, которым действительно нужно купить – начнут покупать и будут правы. Учитывая инерционность рынка, цена может спуститься еще на триста долларов к уровню FIBO 62% — 1450 USD/m2, что в гривнах при стабильном курсе национальной валюты хотя бы на уровне 8.50 грн/1 USD – будет равняться 12325 грн./1 м2. С этого уровня – уверенный BUY c целью роста до 2000 USD/1m2. Рост индекса цен на недвижимость поведет за собой индекс ПФТС.
Вот такая математика. Ждем окончания коррекции и симптомов начала роста. Учитывая динамику обвала цен, ждать осталось не долго. Помешать росту может рывок доллара вверх. Но это вопрос из другой оперы. Успехов!

Один из старейших британских риелторов — компания Hamptons International, которая работает также и в нескольких странах Восточной Европы, в частности в Украине, — дал прогноз на развитие рынка недвижимости во второй половине 2008 года. Согласно их прогнозу рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь. Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю «однушку», которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч.

Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь. Только обвал произойдет более плавно — до конца 2008 года цены на жилье упадут в среднем на 20%. В то же время коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады и т.д.) будет дешеветь намного медленнее. До конца текущего года коммерческая «первичка» потеряет от 4 до 8%, а вторичный рынок опустится на 7-10%.

Реальная стоимость «квадрата» в Киеве — $1230

В последнем номере британского издания Real estate содержится целый раздел, посвященный рынку Украины, России и Казахстана. Согласно информации издания реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева составляет $50 тысяч. А настоящая рыночная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса — не более $1230 (сейчас строители просят около $2300). По мнению издания, Украина придет к этим цифрам уже в 2008-м. До нового года цены упадут в среднем на 20-30%. А в 2009-м стоимость квадратного метра снизится еще больше.